繼2016年2月，以44億元的價格，將總面積126萬平方米的7個項目出售後，8月15日，萊蒙再次公告宣佈，將分佈於深圳、杭州、南京、廣州、常州、南昌6個城市、八個處於不同發展階段的項目，出售給和昌地產。
萊蒙國際創始人 黃二手餐飲設備估價俊康
文/樂台中二手設備收購居 陳業
未跟上樓市節拍的萊蒙國際（3688.HK），正被迫變得“渺小”。
繼2016年2月，以44億元的價格，將總面積126萬平方米的7個項目出售後，8月15日，萊蒙再次公告宣佈，將分佈於深圳、杭州、南京、廣州、常州、南昌6個城市、八個處於不同發展階段的項目，出售給和昌地產。
和昌地產成立於2007年10月11日，註冊資本30億元，法定代表人為耿紅梅，由鄭州中瑞實業集團持股42%，北京和昌置業持股37%，鄭州長瑞企業管理咨詢台中中古餐飲設備收購持股21%，旗下至少有28傢公司。
此次出售項目中，萊蒙國際將深圳項目中的部分商鋪、停車位、俱樂部及四棟別墅撇除在收購協議之外。是因為交易對手不想為重資產買單，還是另有隱情，外界無從知曉。
萊蒙國際此次出售八個項目的凈可售、可租的總建築面積為197萬平方米。總代價為人民幣133.25億元。此次萊蒙國際賣的八個項目估值也更高，每平方米均價6751元，較去年2月賣出的7個項目平均單價3492元/平方米，高出一倍。
是什麼讓萊蒙國際下決心再變賣一項規模達133億元的資產？是如早前萊蒙國際所言，“直接出售資產方式足夠簡單、快捷及直接地取得合理的投資回報。該方式可作為其公司的營運模式”，還是負債壓頂。
2016年5月19日，融創與萊蒙國際簽瞭一個框架協議，意在收購萊蒙國際7個項目，代價是33.9億資金加上向萊蒙支付10億元公司貸款，這7個項目中有一個河北燕郊項目，後來北京華夏順澤橫刀奪愛。據稱，融創與萊蒙國際隻交割第一批項目就不瞭瞭之。
更早前2015年7月，萊蒙國際控股股東黃俊康出售27.62%的股份予雲南城市建設投資集團有限公司，拱手讓出第一大股東位置，此後黃俊康持股下降至25.13%，但其還擁有2.38億股永久可換股證券，悉數行權後黃俊康總持股37.75%，雲南城投的持股稀釋至22.96%。
現年62歲的黃俊康是出生於深圳的香港商人，其成長於內地，25歲時外派到香港的“中糧系”工作，後下海從商，以貿易起步，30歲時便參與創立天虹股份（002419.SZ）為第二大股東，後續投入地產行業創立萊蒙國際，並收購整合華潤集團旗下深國投地產，最終於2011年在香港上市。
最新一筆出售物業生意，萊蒙國際共錄得稅前收益凈額約79.3億港元。這對於一直高負債運轉，且短期債務壓力較大的萊蒙國際而言，會提供較大助益。
但一個現實問題是，主營業務為地產開發的萊蒙國際，頻繁出售主營資產後，剩餘掌控在自己手中的物業正逐漸減少。
去年末，萊蒙國際手中共有19個處於不同發展階段的項目，總估計凈可售、可租賃建築面積為235萬平方米。若以此為基數，撇除此次賣出的8個、凈可售／可租的總建築面積197萬平方米的項目，萊蒙國際目前處於不同發展階段的項目的凈可售、可租賃建築面積僅為38萬平方米。這個體量相當之小。
按去年萊蒙國際2萬元/平方米的銷售均價計算，38萬平方米的體量，可售貨值隻有76個億。
目前萊蒙國際擁有的凈可售／可租賃建築面積更少。在最新交易公告中披露，在與和昌交易完成後，公司在中國、香港及澳洲悉尼等11個城市，僅擁有14個項目、合共估計凈可售／可租賃建築面積僅為17.1萬平方米，這部分的市場貨值在34個億左右。即便全部售罄，也比2016年萊蒙國際45個億的銷售額少9個億。
另外，由於“招牌掛方式拿地並不適合本集團”，萊蒙國際這兩年拿地速度明顯放緩，拿地多通過收並購，且多通過一級市場拿地。去年萊蒙就收購瞭一個東莞的舊改項目及兩個深圳的工業項目。3個項目的可建設占地面積合共為16.1萬平方米。
萊蒙國際提供的一組數據顯示，截止2016年末，撇除上海莎瑪世紀公園、深圳萊蒙都會、深圳佈吉市場項目、深圳簡上項目及香港元朗項目，公司的土地儲備僅為89萬平方米。
除已經開工項目，萊蒙國際手中剩餘項目多為舊改、工改項目，這部分項目短期內或難為其輸血。這將打亂萊蒙國際的銷售節奏。伴隨萊蒙國際將已開工、可供銷售物業的快速賣出、變現，在較長一段時間內，萊蒙國際的銷售來源不確定性正在加大。
事實上，將計劃推售項目直接賣出變現，影響公司銷售的情況，在2016年就已經有顯現。2016年萊蒙國際的年銷售額同比下降46.3%，為45.7億港元。減少的一個主要原因就是將計劃於2016年推售的可銷售貨源轉讓給瞭其他獨立第三方及交割其各自項目公司貸款的形式出售。
2017年萊蒙國際的可售資源為人民幣55億元，可銷售總建築面積為13萬平方米。今年初，萊蒙國際在披露該數據時就曾表態，“會不時考慮通過項目合作或股本權益轉讓的模式實現資產快速變現。”
如今，在變現之後，已決心逐步減少地產業務的盈利的萊蒙國際，正在尋求其他業務的發展。
萊蒙國際在公開報告中多次強調，未來公司將向“地產+國際化的健康生活服務商”轉型，健康領域業務將成為公司重要收入來源。
（本文來源微信公眾號：地產K線）
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